恒大近日公布 2018 年合同销售业绩，其中销售额 5513 亿元，销售面积 5243.5 万平方米，同比分别增长 10% 和 4.25%——这两个增速基本是恒大近 5 年来最低。

合同销售指的是包含预售在内的销售额。权益销售是房企按项目持股比例应占的销售份额。这两种统计方式也常见于各家公布的业绩报中。

同期，万科、碧桂园、融创中国等多家地产公司也公布 2018 年合同销售额，增速均大幅放缓。万科 2018 年合同销售额和面积分别为 6069.5 亿元、4037.7 万平方米，同比增长 14.5% 和 12.3%。碧桂园公布的为权益销售金额和面积，分别为 5018.8 亿元、 5416 万平方米，同比增长 31.25% 和 23.06%。

易居旗下地产研究机构克而瑞报告称，2018 年上半年受益于部分一二线城市预售政策的松动、热点二三四线城市的火热，国内排名前 100 房企的总体销售规模近 4.6 万亿元，同比增长 36.5%。但下半年增速放缓，部分单月销售同比增速呈断崖式下降，12 月从 7 月近 60% 的增速大幅回落至 21% 左右。财政部数据也显示 11 月全国新建商品住宅销售额增速在连涨 4 个月后转跌。

其中，2018 年流量销售额第一的碧桂园 12 月销售额和面积同比增长了 184% 和 51.8%，但增环比下跌 64% 和 57.7%。而权益销售额第一的恒大销售额和销售面积则同比分别减少 47.22% 和 47.97%。

下半年房企销售增速放缓，一方面跟整体经济变化相关。单从统计局披露的数据看，房企在面临偿债压力和政府限价、限购等多重紧缩调控政策后，拿地、开工意愿放缓。

另一方面，对于极其依靠负债经营的地产公司来说，融资更难了。2018 年 6 月发改委、财政部限制房地产企业境外发债，即不得用于投资、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺。 

根据 Wind 金融数据，2018 年下半年，房地产海外融资债券到期规模在 564.75 亿元，2019 年到期规模增长到 1436.95 亿元。包含国内到期的债务更多了，同花顺 iFind 整理的数据显示，2018 年 11 月房企一年内到期的企业债金额高达 7500 亿元。

融资渠道收紧之后，不但考验其现金周转能力，举债付息的议价能力也将受到限制。在债务压力加大的情况下，地产公司拿地的规模明显减少。中国指数研究院数据显示，今年前 11 个月排名前 10 位的房企拿地金额和面积相比去年减少一半以上。

仅恒大、万科、碧桂园、融创中国四家地产公司而言， 2018 年拿地面积均比前两年减少，其中恒大和融创中国降幅最大，分别少了 57% 和 79%。

在这样的背景下，房企 2019 年的销售目标也相对平和。恒大今年销售目标为 6000 亿元，同比增幅约为 8.8%——2017 年为 34.2% 的同比增幅。碧桂园、万科和融创中国则没有对外公布销售目标，其中万科在 2018 年 9 月时将三年内目标定为“活下去”。

题图来源： John Salvino on Unsplash，有裁剪

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