2018 年还有一个多月结束，大批地产公司迎来了债务集中兑现期。《经济参考报》援引 Wind 数据显示，接下来不到 40 天，地产公司共有 81 只境内债券规到期、规模约为 527 亿元，境外债券年末到期的规模约为 90 亿元。

对于极其依靠负债经营的地产公司来说，债务融资是它们重要的现金流入来源。尤其是在地产销售增速变缓情况下，通过发行新债解决旧债是其重要的解决方式。

进入 11 月以来，地产公司加快了发债的节奏。根据《好奇心日报（www.qdaily.com）》不完全统计，11 月以来共有 37 家房企发行了 1470.93 亿元，相当于前 10 个月发行债务规模的三成。Wind 数据显示，2018 年前 10 个月，地产公司发债规模达 4843.81 亿元，超过 2017 年全年 3747.74 亿元规模。

以恒大为例，它已在本月连续发行 3 次美元中期票据以及 1 单资产支持证券（ABS），寻求约 159 亿元融资，同时创下美元债券 13.75% 的高利率。也有像 11 月 15 日阳光城、滨江集团、上海大名城、重庆龙湖地产四家地产公司一天内发行 5 项债券融资，规模约为 209 亿元。

万科则在 11 月发行了最大规模的债务融资，140 亿元的 3 年期中期票据，利率为 4.03%。投资者网报道称，2018 年前三季度，房地产行业平均负债率为 64%，141 家上市房企中有 78 家负债金额超百亿元，其中万科的负债金额最高达 12103 亿元、剔除预收账款后的资产负债率高达  84.91%，是去年同期的两倍。

地产公司从 2015 年开始大规模发行债券——那一年发改委降低了债券融资的门槛。根据国泰君安研报，2015 和 2016 年仅公司债上分别发行了 1542 亿和 3035 亿元。但到了 2016 年 10 月调控监管趋紧，地产开放商通过股权融资补充流动资金受限，融资渠道收紧，地产公司转向债务融资，包括公司债、企业债、中票、短期融资工具、ABS 等。

渤海证券分析师崔健称，地产债的期限多为 3-5 年，所以 2018-2021 年是地产债的偿还高峰期。根据海通证券，2018 年年初至 11 月，地产公司债总偿还量已达 1058 亿元，超过 2017 年全年偿还量 699 亿元，而 2020 年 5 月至 2021 年 10 月将是地产债偿还的第二次高峰期，规模约 8600 亿元。

与此同时，并非所有地产公司发行的债务融资都可以通过，此前中国奥园、富力地产以及合生创展等地产公司发行的债务融资被中止。而 11 月以来，已经有五洲国际、泰岳地产、中弘地产等地产公司爆发了财务危机。

题图来源：Photo by Andy Beales on Unsplash，有裁剪

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