深圳市规划和国土资源委员会 11 月 5 日发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。这份规划指出要“在特定时间内保留一定比例的城中村”，并对其进行“综合整治类更新”。

在激进的城市化后，深圳不再有农村行政建制。但过去村民自建的住宅群（起初被称为“新村”）依然留在城市区域内。这些住宅群除了容积率过高，楼间距时常窄到可以握手，可能还存在基础设施和治安问题。不过，城中村也为初到深圳的人们提供了每月不到一千元就能住上一个单间的可能。

在城中村问题上，“综合整治类更新”通常被认为是和“拆除重建”截然不同的做法。后者时常遭到如下批评：廉价的城市居住空间进一步被压缩，成为地产商逐利的地盘。规划者希望尽快解决市容问题，却破坏了社区生态，也对居住者的真实意愿和能力缺乏考虑。

这不是深圳市第一次提出综合整治的解决办法。深圳此前并非没有综合整治城中村的先例（福田区的下沙村就是一例），但正式提出要加大综合整治的比重是在 2017 年，与此同时，包括《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》在内的政府文件主动回应此前的批评称，不再全面采取大拆大建的方式。

这年 12 月在深圳南头古城举行的第七届深港城市\建筑双城双年展主题是“城市共生”。主策展人之一建筑师孟岩说，“我们想回答的是，如果不拆，城中村会有什么样的可能性，这也可以说是本届深双的最大野心。”

很长一段时间内，深圳城中村拆除重建的主要推动者是地产商。2004 年深圳出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2005 年，深圳提出要在五年内改造 40% 的城中村，改造的方式是拆除重建。不过，政经评论员金心异认为，深圳政府在这件事上的态度基本为不干预，地产商在推进拆除重建时并不顺利。《证券时报》今年 6 月的报道指出了类似的情况，“拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大”。

因为外来人口的持续涌入，深圳需要解决住房压力。官方公开的统计数据显示 2017 年深圳人口在 1253 万，但一些研究者指出，这里居住的实际人口已经超过了 2300 万。

城中村目前是疏散住房压力重要的一部分。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到 2016 年深圳共有 320 个原行政村，建有农民房 3.5 万栋。如果按面积来看，城中村的住宅面积占全市住房面积的 49%。同时，链家地产《深圳租赁》白皮书显示，2017 年租房人口占深圳人口的 80% ，而在租房的 1600 万人口中，有 1100 万人住在城中村。

包括万科的执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军在内，规划者认为，城中村是解决住房问题的“存量资源”。

2017 年 10 月，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出城中村开展规模化租赁的想法。城中村将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于 100 万套（间）的村民自建房或村集体自有物业，“经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。”

同月，深圳市政府办公厅日前出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。

深圳规划国土委发布的《深圳市住房建设规划 2018 年度实施计划》称，这些经过综合整治后的住房除了供应租赁市场之外，也可以安居房和人才房的形式出售。

新发布的《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）称，综合整治区域内的城中村住房要进行“规模化统租改造”，满足条件的，可以纳入“政策性住房保障体系”。规划同时还指出，鼓励“市场主体”参与其中。

万科是目前最大的参与者。万科在 2017 年推出“万村计划”，并出资 1000 万元成立一家独立的运营公司。根据深圳市《2017 年企业社会责任报告》的数据，截止到 2017 年底，万科已经拿下龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区中 33 个城中村，其中 10 个村已开启整租及改造运营工作。

不过，一些由城中村改造而成的长租公寓正受到过分推高居住成本的批评。在深圳市龙华区富士康工厂附近的清湖村，收入在 4000 元上下的富士康工人因为担心改造后的房租上涨 2-3 倍，今年 6 月在工厂内张贴了“致富士康员工的公开信”。

不少城中村都逐渐成为临近工厂和产业园区的配套住宅，被认为是“保留城市发展弹性”的综合整治改造同样可能会对这些自发形成的社区带来影响。政府希望“综合整治”后的城中村能为住房市场提供“中间产品”，价格介于廉租房和高价住宅之间，但这个价位可能和人们可承受的价位存在差距。

《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》还提出了深圳各个区的规模分配，其中位于市中心的福田、罗湖和南山区被要求有不低于 75% 的城中村进行综合整治，尽管实际的划定面积仍然在各个区中属于较少。福田、罗湖和南山区也是此前深圳初建特区时的“关内地区”。今年年初国务院同意撤销“二线关”，希望整个深圳“统一规划建设”。

“关内地区”的城中村因为周边的房价较高，原住民和地产商都希望通过“拆除重建”，从中获利。但在政府将重点转向“综合整治”后，他们的利益会大打折扣。

题图来自 Sarah White on Unsplash

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