不到一个月前，广东曾讨论取消期房销售。现在有多家媒体报道称深圳首个现售房龙华金茂府即将入市。

龙华金茂府位于龙华上塘地铁站东北侧，占地面积 3.57 万平方米、规划建筑面积 14.6 万平方米。

2016 年龙华金茂府所在土地定为深圳首块现售房试点土地时，时任广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示 ，深圳的现房出售试点是房地产市场制度上的一些调整，而商品房取消预售制代表了一种方向。

根据《每日经济新闻》，目前该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段，并将于 2018 年年底开放营销中心，2019 年现房即可开盘销售。

与此同时，10 月 12 日，中山也通过竞价拍出一块土地，要求在土地移交的 1 年内开工、4 年内竣工，并实行商品房现售制度。17 日，深圳市规划和国土资源委员会推出的新规也相似，要求住房类建设项目应在签约 1 年内开工，并在 4 年内竣工，但并没有明确说明执行何种销售制度。

这些消息都看做是上个月广东省房地产协会内部讨论是否取消期房销售后的信号——期房销售会逐渐被取消。

腾讯房产统计的数据显示，2015 年深圳市土地转让成交 65 宗，金额约 436 亿；到了 2016 年成交 59 宗，金额达 1044 亿元。按深圳规土委当时的说法，为抑制热情房企拿地，2016 年 6 月拿了深圳龙华区第一块商住用地 A816-0060 作为现房销售试点。这块地最后由中国电力建设集团和中国金茂控股集团子公司广州方荣地产，以 82.8 亿元投标价竞得。

不同于开发商没盖好房也能销售的期房，现房要求开发商待项目竣工、通过验收并办出房产证后，才能进行销售。对于习惯负债经营的地产商来说，这对它们的资金周转能力提出更高要求。

若按 2019 年 1 月入市开盘销售计算，龙华金茂从拿地到开工、竣工，最后开盘销售时间为 31 个月。这个时间其实也是房地产商的开发平均周期：拿地-开工-施工-开盘预售（此为期房的预售阶段，现售房则在竣工后）-竣工-交付。

期房销售周期快 5 倍。根据易居中国旗下的 CRIC 地产研究数据，2013 年包括万科、绿地、保利、碧桂园和恒大等地产商从拿地到开盘的时间为 6-11 个月时间，最短也就半年时间。

这意味着期房模式下，开发商一个楼盘理论上最少只占用 6-11 月的信贷额度，然后销售取得回款，接着投入下一个项目。资金利用效率远高于现房销售。

为地产商拿地、造楼解决初期融资难的问题，正是期房制度出现的原因。它最早出现在 1950 年的中国香港。中国于 1994 年将这一住房销售制度写进房地产管理法。

但关于期房的合理性也一直在讨论。期房制度下，房子还在造，购房者已经付了全款，最后被迫接受不符合需求的住房或承担实质违约风险。与此同时，由于房价持续高涨的影响，更多人买不起房了。根据中房智库研究院数据，北京、上海、深圳的房价收入比近年一直在 20 倍以上。

房价收入比指的是住房平均价格与城市居民年收入之比，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。一般来说倍数在 3-6 为合理区间，倍数越大说消费者对住房支付能力越低。而深圳则被中房智库研究院连续评为买房最痛苦的城市，今年深圳的房价收入比相对 2015 年几乎又翻了一倍至 40.29。

有分析师认为实施现房销售制度后，开发商增加的资本成本最终还是会体现在房价上。但各地又对新房销售实施限价，因此短期内全面实行现房销售难度太大，地方间各自进行试点的可能性格更大。

在深圳之前，广西南宁曾在 2010 短暂取消期房、开展现房销售试点。南京市国土局从 2016 年 8 月起，住宅、商住地块的土拍如果竞价达到最高限价 90% 时，地块所建商品住房须以现房销售。去年海南三亚则出台管理办法，禁止期房二次转让。

但上述城市都没有最终长久地落实执行。关键原因在于，期房销售资金已经成为中国地产开发最重要的资金来源之一。截至今年上半年，中国地产公司投入地产开发的 7.9 万亿元中，近 1/3 是购房者的买房定金和预付款。一个产业，少 1/3 的资金投入，将是天翻地覆的变化。

题图来源：Visual Hunt

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