万科之前在 9 月底的例会上，喊出了“活下去”的口号，但它的经营状况比竞争对手们好得多。昨天，它以 32 亿接手了今年资金周转困难的华夏幸福在北京周边的 10 块住宅用地；而在整个第三季度，万科拿出 458.7 亿元去拿地，恒大、碧桂园、保利、融创 4 家拿地总共也就 477.5 亿。

华夏幸福是抓住了环京区域接收北京工业的时间窗口，通过建设产业园、帮河北地方政府招商引资而发展起来的。但是，从拿地到开发，都要自己垫资，直到在产业园建成、招商后，政府才会把招商引资带来的新增税收收入按约定比例逐年支付给华夏幸福。

这种产业园开发业务带来的收入其实更像“分红”，不确定性很高，而且资金回收周期很长。所以，尽管华夏幸福去年的营收有 596 亿、利润达到 87.8 亿元，但经营现金流是流出 162 亿，过去 5 年总计现金流流出 190 亿元。利润更像是纸上富贵。

在资金回收不如垫资规模的情况下，华夏幸福不得不用融资来支撑。在 2012 年至 2017 年期间，华夏幸福通过定增、发债等方式融资 543 亿，通过信托、ABS、票据等方式融资 638 亿。但 2017 年证监会出台再融资新规后，所有 A 股公司的再融资能力都被大幅削弱了；而宏观层面去杠杆也让地产企业资金更加紧张。

非常依赖 A 股融资的华夏幸福几乎首当其冲。今年上半年，它的现金流继续流出 78 亿。在 7 月的时候，以 5%的折价，向平安资管转让 19.70%股份，换回 137.7 亿元现金。但这对有 29 亿短期借款、212 亿一年内到期非流动负债的华夏幸福来说还是不够。

相比高杠杆经营、现金流紧张的华夏幸福，万科的日子就滋润多了。万科从 2014 年就开始囤现金应对地产行业发展放缓，到今年 6 月，它账上现金高达 1596 亿，而净负债率只有 8.8%，不仅可以支撑熬过地产行业低谷，还可以逆势扩张。

在拿地上，碧桂园、恒大等过去 2 年加杠杆的房企大幅放慢了速度，而万科则加大了拿地力度。据统计，在今年第一、二季度，碧桂园用了 1450 亿去拿地，但到了第三季度只拿了 137.9 亿；恒大在上半年花了 299 亿拿地，但第三季度只花了 62.4 亿。万科则在上半年花了 884 亿拿地后，第三季度又拿了 458.7 亿买地，几乎相当于碧桂园、恒大、融创、保利的总和。

在接手竞争对手优质资产上，万科也没闲着。上个月，万科以 13 亿买下位于北京东三环的海南航空大厦，而按资产评估，该大厦价格约在 17.4 亿元左右。接着就是这次的华夏幸福。华夏幸福在 2017 年 9 月至今年 5 月期间，拍得了北京周边的涿州、大厂、廊坊和霸州的 10 块住宅用地，面积共计 33.93 万平方米。现在万科以接近平价的 32.34 亿元接盘了。其中，廊坊地块距北京和天津市中心分别为 40 公里和 60 公里，一小时内可以到达首都机场、天津机场和天津新港；涿州地块有解放军 301 医院和涿州影视城，都是华夏幸福原本打算重点开发的特色住宅项目。

囤足资金，趁行业和对手处于低谷逆势扩张，万科是笑着活下去。

题图来源：作者自行拍摄

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