万科在 9 月 28 日、29 日的秋季例会上，以“活下去”作为会议主题，引起一片惊呼。但这样的口号，更像是喊给同行对手听的，万科自己手上有 1596 亿元现金，而短期借款和一年内到期长期负债的总和才 610 亿，过好日子绰绰有余。

万科挺喜欢公开表述自己对地产周期的判断。还在 2014 年的时候，万科提出中国地产将从之前高速发展的黄金时代，进入增速放慢、龙头房企提升市场占有率的白银时代。根据当年年报，万科的经营现金流 417 亿、账上现金高达 627 亿，已经算囤够粮草。

但万科的判断有偏差，在同样的时间点上，恒大、碧桂园等公司加大杠杆拿地，短短几年就迎头赶上万科。2017 年，碧桂园销售额 5508 亿、恒大销售额 5299 亿，万科落到第三，销售额为 5010 亿。

但到了 2018 年，地产调控政策加码了，高杠杆经营开始变得困难。

首先，限购政策越来越多了。从 2017 年开始的摇号买，升级到今年的购房者需要先缴纳意向金才能参与摇号；西安还推出“刚需家庭”概念，跟“普通家庭”区分开来、优先参与摇号；深圳则出台了新房三年内禁止转售、企事业单位禁止买房的新政策，目标就是让商品房交易继续降温。

然后，持续 3 年的货币化棚改政策开始收紧。政府用货币支付拆迁补偿款给被拆迁的居民是 2015 年开始的政策，这一做法在短时间内增加了大量购房需求，快速推动拆迁当地房价上涨。收紧货币化棚改政策，将减少短期被拆迁居民的购房资金。

再接着，地产公司的融资也变难了。整个宏观经济都在去杠杆，地产也不例外。今年以来，已经有包括碧桂园、龙湖、富力等大型房企终止发债，其中碧桂园就有一笔 200 亿元的拟发行债券终止了。为了缓解资金周转困难，碧桂园、万科、融创、华夏幸福等公司纷纷把建材供应商的应收账款的债权，转让给保理公司，提前拿到融资。在2017年，地产公司这种供应链融资的金额为 467 亿，但今年上半年就接近 900 亿。

但对地产公司未来发展预期影响最大的，估计还是近期传出的可能调整预售制度的消息。9 月 21 日，广东省《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》在媒体流传，文内提到，广东省住建厅向住建部建议逐步取消商品房预售制度。经媒体证实，文件为真。

目前全国超过 80%的商品房都是预售的，购房者提前交钱买还没建好的房子，这为房企提供了宝贵的现金流，可以去进一步拿地扩张。因此，尽管并未取消预售制度，仅仅是调整的潜在可能，就为房企的经营蒙上阴影，这个消息传出后地产股全线大跌。

在种种不利条件下，囤积现金最多、债务最轻的公司当然是最有资本应对的。在这一点上，喊出“活下去”的万科，根本不愁。以万科、碧桂园、恒大这三大地产公司为例：

在表面利润上，2017 年万科净利润 280 亿、碧桂园 260 亿、恒大 243 亿，很接近；但在经营现金流上，万科为 823 亿、碧桂园 240 亿、恒大 -1509 亿，也就是说，万科收回来的钱远远多于碧桂园、恒大；更大的差距在净负债率上，万科为 8.8%，碧桂园为 56.9%，恒大高达 184%。

简而言之，万科经营稳健，恒大高杠杆扩张后的现金流比较紧张。在去杠杆、融资难、预售制度调整不明朗的情况下，手上钱多反而有更大的优势，随时可以收购规模小、资金紧张的房企，逆势扩张。

题图来源：Pixabay

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