美国最高、最贵，同时也是世界上最受瞩目的办公楼——世贸中心一号楼（One World Trade Center）开业四年后仍有约 20% 的楼面处于空置状态，招租难度甚至超过同一建筑群的其他几座大楼。

这个局面并不算太意外。2010 年买下世贸中心一号楼产权的 Douglas Durst 曾登报宣称该项目是“糟糕规划和鲁莽决策的遗物”，但当时社会舆论一面倒地认为，不论重建的代价多大、不论曼哈顿是否需要那么多写字楼，重建“自由塔”都是一种责任和义务。

斥资 38 亿美元的世贸中心一号楼以史无前例的投资、规模，以及象征意义回归纽约天际线。讽刺的是，重建后的主楼最终没能继承自由塔（Freedom Tower）的名字，原因是潜在租赁商家忌讳名字太过敏感和政治化。

从设计和建造的伊始，政治和历史就是捆住新世贸中心的两条锁链。原世贸双塔留下的两个大水坑被保留，旧双塔前的喷泉位置也被设计为新纪念馆，这样新楼的可选择位置就很有限。前纽约世贸中心办公总面积达 1290 万平方英尺（约合 119 万平方米），重建后恢复了 950 万平方英尺。

由于承担了纪念馆等商业以外的政治目的，世界贸易中心一号大楼分配给办公的楼层更少，仅仅为 82 层，远低于同一级别的高楼，连矮它一截的帝国大厦都有 102 层用于办公。

即便这样，办公室租赁业务依旧面临挑战。世贸中心业主 Durst Organization 的高管认为部分原因是世贸中心始终给人一种还未完工的感觉。办公楼、零售商店、交通中心和 9‧11 纪念馆的建造耗费了很长时间。

世贸中心一号楼的租赁主管 Eric Engelhardt 表示，过去 17 年以来这一地块一直在施工。

在租金方面，高昂的建筑成本也让世贸中心不可能降低价格。一号楼的处境则更加艰难些，因为大楼本身的造价还包括纪念馆。

前纽约港务局董事会主席 Anthony Coscia 表示：“这里一半是纪念馆，一半是写字楼，而客户们是不会为纪念馆那部分费用买单的。”

相较之下，更早一年竣工的世贸中心四号楼已经悉数租出，今年 6 月刚刚揭幕的三号楼也已经入驻了近 40%。去年 9 月，Spotify 成为最后一家入驻世贸中心四号楼的公司，47.8 万平方英尺的办公场地覆盖 14 个楼层，每月租金达 277 万美元。这也让四号楼成为世贸中心建筑群中第一幢 100% 入驻的大楼。

但需要注意的是，四号楼最主要的租客是纽约纳税人而非公司，因为纽约和新泽西港口事务管理局、纽约市政府人力资源管理局的迁入就占据了 60% 的办公面积。

与此同时，银行等传统的租赁大户已经撤出这一地区，加重了世贸中心的空置率。一名房产经纪曾在四号楼竣工后表示，“我们接到很多科技公司的咨询，但是几乎没有金融行业的。”

曼哈顿的商业中心一直处于流动和迁移中。由于交易不再依赖于纸质股票和支票的交割，华尔街巨头早就可以自由地搬离世贸中心所在的曼哈顿下城。

而原双子塔中的金融公司都已经搬离至别处，比如曼哈顿中城，其中包括菲茨杰拉德（Cantor Fitzgerald）、摩根士丹利、美国银行和法兴银行等。

9·11 事件后，大量的公司迁往租金更便宜并且没那么拥挤的曼哈顿上城。而现在最受欢迎的是新兴的哈德逊园区，大约 1000 万平方英尺新办公空间让世贸中心的处境变得更艰难。

根据房地产经纪公司 Savills Studley Inc．的数据显示，过去五年里迁入哈德逊园区的净租赁面积达到 670 万平方英尺，迁入曼哈顿下城的净面积为 120 万平方英尺。

从整体租赁市场来看，纽约的写字楼市场仍然疲软。根据 2018 年 2 月的纽约商业地产市场报告，曼哈顿办公楼市场的平均租金在七年内首次下降。商业房地产信息公司 JLL 在 2017 年的报告则指出，纽约市办公室大楼的出租率创七年来的新低。

租户们正在更有效的利用空间，节省租金方面的开支。上周，房地产集团 Durst Organization 宣布与 WeWork 入驻世贸中心一号楼的谈判破裂，因为对方拿到了更好的报价。

新金主也在收缩。第一批入驻世贸中心一号楼的中国企业万通也已经砍掉了 80% 的承租面积。时任万通董事长冯仑曾在 2013 年预言，万通位于世贸一号楼内的“中国中心”能在开业三年后有“很好的回报”，五年后投资回报率在 8%-11%。但入驻不到三年，这一计划就和冯仑本人一样告别了万通地产。万通控股旗下的纽约中国中心减少在新世贸中心 1 号楼的承租面积，由此前的 1.7 万平米缩减至 3200 平米。

世贸中心的重建，究竟是有利可图的房地产项目，还是更接近于一份国家宣言？这一争议在过去 17 年里从未停止。实际上，即使在恐袭发生之前，世贸中心也为空置率所困扰。

世贸中心屹立了 30 年，在它倒塌之前才刚刚开始盈利，2001 年世贸中心的出租率达到了 95% 的历史高点，在此之前港务局一直依靠港口通行费和机场费维持运转。

地产商罗兰德·贝茨（Roland Betts）这样形容世贸中心的项目： “这就是头怪兽，而我们不得不让它吃饱。”

在花费了那么多的金钱，被赋予了那么多象征意义之后，新世贸中心建筑群的未来依然不可捉摸。

57 岁的弗兰克·赫西 (Frank Hussey) 先后参与了世贸中心 7 号楼、1 号楼、4 号楼和 3 号楼的修建工作，过去的 17 年都被投入到这项孕育于悲剧的工程里。但很长一段时间来，他看到飞机从上空飞过时，还会条件反射似地放慢车速。

“那一天的声音依然在回响。”

题图来源：Mario Tama

制图：冯秀霞

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