正当大理洱海边的数百位民宿经营者在被迫休业一年之后又面临意料之外的“生态搬迁”的时候，浙江多地正在给民宿经营者颁证，保护他们租用宅基地和农房用于经营的权利。

据报道，象山在 4 月、上虞和德清在 6 月，先后首度颁发了农村宅基地“三权分置”不动产权登记证，一批租用农宅计划开办“民宿”的企业率先拿到了其中的“使用权证”，而且它们可以将宅基地使用权作为抵押，从银行获得贷款。

这被称作是落实今年“一号文件”提出的“适当放活宅基地使用权”的举措。这标志着，原先还只是在少数土地改革试点地区和某些“深度贫困地区”实施的宅基地灵活使用政策，开始在全国各地开花结果。

中国农村宅基地是作为一种社会保障由村集体分配给其成员家庭的。为了防止农民失去住房而流离失所，宅基地一直是以分配为主，交易只能在村内进行。但是随着大量农民进城，越来越多的宅基地处于空置状态，将其入市、“盘活”，使之释放经济价值的呼声也越来越高。

在过去，宅基地产权是一分为二的，所有权归村集体，使用权归村民。而今年中央“一号文件”提出：探索宅基地“三权分置”，这是指，所有权依旧归村集体，新创的“资格权”归村民，而使用权则可以被转让给村庄以外的成员。

2013 年，十八届三中全会首次正式提出要改革宅基地制度，推进“农民住房财产权抵押、担保、转让”。2015 年初，全国 33 个区县开始实施“三块地”改革试点——农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点。在试点中，“盘活”宅基地的一种主要途径，是允许农民在自愿前提下腾退宅基地，地方政府将其复垦为耕地后获得土地开发指标，卖给需要用地的城市，从而产生经济效益。这是一种虚拟的“盘活”。因为农宅被拆，宅基地被推平，这造成一定的浪费，复垦所得耕地的质量也是个问题。

另一种“盘活”，则是直接把宅基地上面的农宅用起来。2017 年 11 月，当时的国土资源部发文，允许一些深度贫困地区探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地。今年年初的中央“一号文件”进一步提出了在全国“适度放活宅基地和农民房屋使用权”。

“放活使用权”的主要途径是保护长租农宅用于经营。上述报道中，象山和上虞获得首批使用权证的两家公司与农户的租约都为 20 年。

事实上，长租农宅用于经营在全国早已十分普遍，大理洱海客栈就是其中的典型，一些地方政府甚至曾出台政策，鼓励市民下乡租赁农宅开农家乐或搞“创业创新”。但是这种租赁仍然面对房东违约的风险。而此番承租者被赋予的“宅基地使用权”，具有用益物权色彩，受到比租赁权更强的法律保护。此外，承租人还可以对宅基地进行再次流转。更重要的是，宅基地使用权具有抵押功能，由此承租人可以向银行贷款。稳定的租约加上融资的便利，无疑有利于民宿经营。

同时地方政府也强调，放活宅基地使用权还可以显著增加农民财产性收入。在上述的报道中，上虞一栋 220 平米的住房的年租金是 1 万元，双方约定从第3年起租金每年递增 5%；象山一村民两栋共约 243 平米的房子加 800 多平米的土地，可在 20 年中获得租金 34 万元。

地方政府已经捋起袖子，大力招商引资 。象山计划在未来 3 年吸引 10 亿元社会资本，实施 100 个以上改造项目，激活利用 1000 幢闲置农房。同是未来 3 年，上虞的计划要比象山的 3 个数字末尾都再多加个零，并且打算到 2020 年使“农民人均住房财产性收入增加 40% 以上”。

本次浙江三地首批领证者都是企业，象山的那家公司在同一个村一口气拿了 15 栋农宅。尚不清楚地方政府在未来的招商引资中，是否会倾向于企业而非个体经营者，以及像万科在深圳所做的“万村计划”那样对城中村进行整体改造项目是否也会因此而出现在乡村。但既然叫“民宿”，它的本意和魅力所在，应该是小规模、个性化，以及融入当地社区与人文自然环境。

Photo by Claudio Schwarz on Unsplash

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