#题图来自沈阳摄影师 @李晗 ，再此表示感谢#
购物中心面积：10万㎡（地上四层，地下一层）
竣工时间：2012
建筑方案设计：KPF
调研时间：经常去
最近一直在忙着集中周和作品集的事，所以专栏很久没有更新了，最近稍稍闲了一点又收到@刘看山寄来的端午礼物，仿佛受到被催稿的压力（并没有 ），就趁最近闲了一点再和大家分享几个商业项目案例的调研收获。
上一篇文章聊了天津恒隆广场，恒隆一直以来都是我很喜欢的一家开发商，曾经打造了上海恒隆和港汇广场这样超前于市场的精品之作，也给集团带来了丰厚的收益，但后来一系列的开发项目和上海项目落差比较大，业内不免有了唱衰的声音，从恒隆的股价来看也是如此。不可否认恒隆已经很久没有给市场贡献一座新的“世界级项目”了，在过去的五年内对比其他港资开发商，恒隆的成绩单难称亮眼：九龙仓的成都和长沙IFS都刷新了当地的商业高度，太古地产的成都太古里和上海太古汇也增速喜人，新鸿基则以200亿的大手笔拿下了上海徐家汇地王，潜心打造着未来可以媲美东北六本木hill的上海ITC，就连低调的香港置地也在王府井带来了近年来北京最顶级的新项目。
但相比于重点押注在一线城市的香港同行，恒隆近几年的发展方向是将非强二线城市作为主战场（沈阳大连济南无锡等）低价拿地，这一战略也受到了市场的质疑。经历了2010-2014年开业高峰的恒隆速度明显慢了下来，但更重要的是，上海项目后恒隆再无任何一个能和同行IFS/太古里相媲美的项目问世，这其中最接近“世界级定位”的应当是沈阳市府恒隆广场，却也是恒隆系统里业绩表现最令人失望的一座。十年里恒隆集团的“上海依赖症”愈发严重，2017年集团66%的租金收入都由两个上海项目贡献，在其他开发商蓬勃发展的大年里，恒隆又一次走向了小年。
我在天津恒隆广场里也提到一个个人观点：恒隆目前一个很尴尬的现状就是各个城市的管理者把城市最好的地块给恒隆，寄望于恒隆可以打造出一个和上海恒隆广场相媲美的城市地标，但最后品牌档次上落差总是很大，难称城市地标，而太古、九龙仓发展的项目却个个精彩，长此以往的话各地当局者自然不会再把恒隆当作首选，而且在各个城市发展的过程中，符合恒隆地价拿好地的机会也将越来越少。
很巧合的是我写这段话的当天5月28号，经过300轮叫价，恒隆以107亿元的高溢价从九龙仓、新鸿基、华润等大咔手里拿下了杭州的百井坊地块，楼面价超过五万，是杭州城有史以来单价最贵的一块出让用地，而距恒隆上次在大陆拍地已经五年过去了。不过第二天恒隆地产的股价走低，似乎市场对于恒隆拍下这样一块超高单价的商业用地未来的运营保持悲观，毕竟未来要做到回本需要高达1000元/㎡的租金水平，这在杭州也是史无前例的，但当年九龙仓拿下成都IFS地王时也满城哗然，谁又敢想几年后IFS一年的租金就超过十亿了呢？不论如何，保守的恒隆以如此激进的结果中标让我颇感意外，是否这意味着恒隆开始从二线城市低价拿地的战略中开始转型像向新一线和一线城市进军呢？未来拭目以待吧。
虽然专栏的重点还是放在建筑设计上，不过因为项目的特殊性让我们先来聊一聊市府恒隆的经营情况，我并不是经济专业的学生，所以如果有误还请指出。用一句话形容沈阳市府恒隆广场，可以说“超高配置，超高起点，业绩停滞，前景迷茫”。从一开始，恒隆集团就有志于将沈阳市府项目打造成对标上海恒隆广场的顶级综合体，到今天市府项目依然是恒隆集团在大陆总规划面积最大的发展项目。
2006年8月恒隆与沈阳市规划和国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，开发城市最核心的斗姆宫地块，这一地块可以说是近年来沈阳出让的最好的地块之一，青年大街旁，市府广场边，地铁正上盖，距离沈阳市政府仅百米之遥。彼时沈阳的高端消费市场刚刚显露头角，虽然华润的万象城也很快入局，但恒隆依然踌躇满志，因为彼时中国正迎来奢侈品消费的第一个黄金时代。风水轮流转，十年前在高端地产领域恒隆的实力远大于华润，前者已经做出了两个上海的顶级项目，而华润的深圳万象城刚刚开业蹒跚起步，但十年后的今天华润在高端商业地产领域的实力已经超越恒隆，手下的深圳、杭州、沈阳和南宁项目都是当地最优质的商场之一，特别是在双方直接对垒的沈阳恒隆更是可以说被华润打得节节溃败。
根据恒隆地产发布的2017业绩，沈阳市府恒隆广场商场租金下降25%，出租率也进一步下滑，根据业内的估算经验，2017年市府恒隆的营业额应当在10亿左右，而同期沈阳万象城的营业额已经逼近40亿。十年前来看，市府板块的成熟度应该是优越于万象城所在的工业展览馆板块的，特别是有了沈阳市政府的加持，市府广场更是有了罗马城“Forum”一般的感觉（市府恒隆广场英文名因此为 Forum66，巧借了古罗马语言的含义），但十年后万象城却凭借一己之力将工业展览馆板块打造成了今天沈阳房价最高的区域，而市府板块则随着市政府的南迁而略显颓势。
从几年前第一次参观市府恒隆项目后，我就被这个项目所惊艳了，恒隆在沈阳的两个项目均由KPF设计，应该是沈阳市场上最早由国际顶级事务所设计的项目，作为建筑学生自然对这样的设计大作青睐，也希望这样的精品能够得到市场的认可，可惜四年过去了情况并没有好转多少。我对品牌了解并不多，但这几年下来，明显感觉到恒隆在维护高端形象上的颓势：比如一楼的大牌关店数量增加，二三层空铺围挡的数量越来越多，健身房和本地书店这样坪效不高的业态也开始占据二楼和三楼的重要铺位，特别是某些不知名的儿童业态的引入更是觉得不搭。6月10号晚上我又去了一次，二楼的书店开张了，经求证只是一家本土品牌，我以前还幻想过恒隆应该引进方所，现在是死心了，我还问了店主在恒隆二楼开书店租金不高吗，结果店主笑笑表示还行……
综上目前给人的感觉就是恒隆在死死拉着一楼的大牌不放手，但二三楼的中高端品牌已经用脚投票了，不肯降租的恒隆也就只能招募曾经那些并看不上眼的业态来填充空铺。两年前恒隆一楼的星巴克也围挡了好几个月，装修都基本完成了，却因为消防问题还没开业就又悄悄拆除，也是一个尴尬的小插曲。办公塔楼顶层也是去年才决定改成康莱德酒店，这些改动是否预示着西塔的建设遥遥无期?无论如何以上种种这些现象都反映了市府恒隆存在种种的经营问题。
恒隆市场部的专业人士肯定比我这样的吃瓜群众专业，但市府恒隆经营不善的情况却是沈阳市场人尽皆知的事实。原因或许有以下几点：一是市府项目入市的时间比较尴尬，正好遇上了经济下滑和反腐进入高峰的时期，整个奢侈品消费市场骤然冷却；二是项目品牌整体定位过高，90%的品牌复刻了上海恒隆广场，虽然沈阳的奢侈品消费市场还是相对成熟的，但和上海还是不可同日而语，特别是消费理念上。而且上海恒隆所处的南京西路商业项目众多，恒隆可以和周围的项目互补，但市府恒隆购物中心的体量比较小，配套的娱乐消费和餐饮空间远远少于万象城，周边的商圈氛围并未成型，所以消费者如果在万象城可以一站式解决的话显然没必要来恒隆，除非是恒隆特有的品牌，而品牌导向在沈阳消费市场显然还并不深入人心。三是恒隆运营未必走心，相比华润做得风生水起的会员系统，市府恒隆一直在开业近三年后才正式推出会员卡，仅从这一点便可看出市府恒隆广场在营运方面的迟缓和拖沓。
恒隆董事长陈启宗曾在业绩会上骄傲的说“恒隆广场是为香奈儿这样顶级的品牌所打造的顶级零售空间”——沈阳市府广场项目一开始也确实做到了，后来却渐行渐远。众所周知香奈儿的开店策略很谨慎，只有顶级的物业才有可能吸引其开店，所以数量寥寥，所以从沈阳市府恒隆广场可以引进这一品牌可以看出恒隆还是有很强实力的，但如果哪一天市府恒隆的香奈儿也开始关店或转场，那市府恒隆真的完了。爱之深责之切，对于沈阳恒隆把一副好牌打成这样作为一个商业爱地产好者表示很心痛，也希望恒隆快点重回第一梯队吧。
聊完了市府恒隆的经营情况，回到建筑设计的方面上。沈阳市府恒隆广场的建筑设计由KPF和香港王董建筑事务所共同完成，施工图由中建东北院完成，是目前沈阳少有的国际事务所操刀的设计。目前项目只完成了购物中心和350米西塔部分，未来将继续建设东塔和若干栋公寓楼，建成后将成为恒隆在大陆最大的发展项目，但考虑到目前项目的经营情况可能正式开工尚需时日。 但就目前的建设情况来看，说市府恒隆的建筑设计和施工质量水平是沈阳市场上同类建筑中最好的应该没有疑义，这也是为什么我对恒隆如此喜爱，从卫生间的装修和走廊的扶手细节都是俨然一副大派人家的气场，可以说充分贯彻了陈启宗先生对于打造“世界级建筑”的追求。
市府恒隆购物中心平面为橄榄形，采用了8字形的建筑流线适应场地比较狭长的特点，四个主要入口分设于橄榄的两个端点和两侧中点，因为弧线的引导关系所以内部方向感很清晰，对比之下同为8字形流线的天津恒隆广场因为是直线空间就比较让人难以定位。建筑西侧拥有接近三百米长的青年大街展示面，东侧目前因为二期建设尚未开始所以也有比较好的展示面，目前植入了各大品牌的广告墙。在室内空间建筑形成了上中下三个中庭，其中北侧和中间的中庭尺度惊人，非常壮观，可以说这样的建筑设计和内部的硬件配置一开始就是为了迎合各路奢侈品大牌而设计的，这也是为何恒隆如果想要转型的话难上加难的原因。
其实恒隆的用心其实不止于建筑成品上，在建筑尚未建成的围挡上也颇具心思，比如下图的两根大钢柱和上面的黑色屋顶其实是临时遮挡上方塔楼施工的安全装置，用来保护下方的行人，但设计上却有点成品的感觉，也说明在前期的地基设计上就有所考虑，可以说恒隆集团在这些细节的投入甚至有点crazy，据说昆明恒隆的围挡花费了上千万人民币（未证实），种种细节也反映了恒隆做事的个性。
商业建筑设计的案例看多了其实也会觉得略显同质化，对于建筑的常规设计就不多赘述了，说几个市府恒隆广场比较亮点的空间设计吧。第一个还是上图的北侧入口，在建筑入口北侧有一个巨大的建筑体量做了一个大概有15米左右的悬挑，从视觉上相当有震撼性，这个结构一看就很贵！不过这个设计也带来了一些问题，从上图可以看出悬挑体量在内部延续近五十米，而右侧就是一个入口大中庭，也就是说内部的交通从二层和三层是逆着人流导入店铺的死路——目前这一侧的一二楼是各个高级腕表品牌的双层精品店，但二楼的入口基本都锁上了，也绝少有人会从这一区域走过；三四层空间目前布置了一些餐饮，但因为进深过大其实使用起来不太好操作，我们做商场调研时去过四楼的餐厅生意十分冷清，而且内部的空间长宽比接近1：4，是一个不太好用的商业空间。
内部第二个亮点的空间是中央的大中庭，尺度阔绰超过市面上的多数项目，其实在这个空间里可以发现很多天津恒隆的设计手法（两者均为KPF设计），比如白色的装修主色调、顶部的百叶采光天窗、两侧的连续扶梯和垂直电梯等。但相比与天津项目个人感觉又更佳，体现在空间方向感清晰和无柱空间的大气，天津项目的中庭确实有点复杂了，导致两侧的人员流动不够顺畅。
另一个有意思的点是以中庭为分界线，地下一层南侧半侧的空间均为电影院，这一设计是相当反常的。我们知道电影院对于层高的要求很高，加上大跨空间的结构限制因此一般被设置在购物中心的顶层，像万达广场一般还会从屋顶突出一块。但市府恒隆却把电影院置于负一层（高配置的百丽宫大型影院），不知是否是出于裙房限高的原因，亦或许是将电影院设置在高层会侵占恒隆原以为的宝贵零售空间，但不管怎么这一设计带来的技术挑战是很大的，特别是观演厅大跨空间上层的结构转换和消防疏散也是相当昂贵的。
外立面设计上KPF延续了室内的都市气息高雅银色冷调，在外立面上采用了银色的波浪金属造型和大面积的大面积的玻璃幕墙。在沈阳这样的寒冷气候区采用大面积玻璃幕墙的购物中心并不多，玻璃幕的设计意味着更高的能耗，也继续传达出恒隆想要的顶级综合体的野心。
祝愿市府恒隆早日走出经营困境，为沈阳市场完成这一世界级的开发项目。
2.恒隆2017年内地商场租金收入26.72亿 上海恒隆广场贡献14.09亿
来源：知乎 www.zhihu.com
作者：Ethan H
【知乎日报】千万用户的选择，做朋友圈里的新鲜事分享大牛。
点击下载