6 月 19 日，从全国最大的房地产企业之一碧桂园分拆出来的物业公司碧桂园服务在港交所上市，首日收盘价 10 港元，市值 250 亿港元。

碧桂园服务招股书显示，公司 2017 年总收入为 31.21 亿元，服务成本 20.86 亿元，毛利率为 33.2%，高于碧桂园集团 2017 年 25.9% 的毛利率。

从利润上看，公司净利润为 4.4 亿元，在 2017 年各大物业公司中排名第一。收费管理总面积为 12.28 平亿方米，平均每平方米净利润约为 0.35 元。

成本上，员工成本为开支大头，2017 年花费了 13.82 亿元，占了总成本的 66.3%。接下来占比最高的开荒清洁成本和保养成本，分别占了总成本的 12.8% 和 6.4%。

碧桂园服务现金流增长很快，其现金储备从 2015 年逐年上升，2017 年末达到了 26.34 亿元，同比增加 48.4%。

碧桂园服务的业务主要分为三大块：常规的物业管理服务、包括购物协助、绿化园艺、拎包入住等社区增值服务和向其他物业管理公司提供的物业管理咨询服务。

其中，常规物业服务 2017 年收入达到 25.44 亿元，占到了总收入的 81.5%。社区增值服务和物业管理咨询服务分别占了总收入的 7.7% 和 10.5%，三项服务收入总计 31.14 亿元，在 2018 年中指院发布排名中，碧桂园服务经营绩效名列第一。

国内几大房地产企业都已经将其物业部门拆分成了独立公司，其中中海地产、绿城地产和雅乐居地产的物业公司已经在港股上市。这些物业公司依托背后地产公司的发展，目前都取得了不错的成绩。

中指院的资料显示，2017 年排名前一百的物业公司管理面积均值达到 3163.83 万平米，同比增长 16.1%；市场份额也逐年上升，从 2013 年的 16.3% 上升到了 2017 年的 32.4%；在管物业数量从 2013 年的 84.4 项增加到了 2017 年的 178 项，年复合增长率达 20.4%。另一份来自国海证券的一份研报预计，到 2030 年，行业潜在市场规模将超过 1.3 万亿元，大约是当前行业规模存在的 3 倍以上。

物业管理作为人们日常生活里不可缺少的一部分，其需求受资本、市场情绪等因素比较小。中信证券在一份报告中提到，优质物业公司的一个行业优势在于其提高市场占有率不需要依托资本的力量，也不必承受贷款投资的风险。

虽然都是独立公司，但这些物业公司还都是靠地产公司带来的生意，这样的表现也不太奇怪了。

题图/pixaby

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