如果只看统计局公布的房价数字，你大概不会觉得辽宁的经济遇到过大麻烦：在当地 2016 年 GDP 大跌 22% 的时候，商品住宅平均售价倒是涨了 7%，并在 2017 年继续加速到 10%，达到每平方米 6458 元。

不过房价过热也引来政府出手监管。

辽宁省住建厅近期下发通知，要对房地产市场秩序开展专项整治，严厉打击炒房、囤房等扰乱房地产市场秩序行为，抑制房价过快上涨。整治工作重点包括发布虚假房源信息和广告；未取得项目建设手续，擅自开工建设；未取得预售许可证销售商品房；以及以认购、预订、排号、发卡等方式，向购房者收取或者变相收取定金、预订款等费用、借机抬高价格等行为。

这些行为本来也就不合法、不合规，不管房价涨不涨，监管部门都不该听之任之。除了对开发商启用更严格的监管，辽宁省还要严查中介发布虚假房源、泄露或不当使用客户信息、侵占或挪用交易资金等行为。

按照整治通知的说法，5/16-6/6 是企业自查阶段；6/7-7/31 是工作组重点检查阶段，检查对象是各市商品房、二手房近三个月交易量排名前 10 的房地产开发项目和中介机构。之后 8-11 月分别是督察抽查和整改阶段。

在这次专项整治活动中，大连和沈阳被单独点名。它们既是辽宁省内 GDP 排名一、二的城市，同时也是上月中国 70 个大中城市房价指数同比涨幅超过 10% 的 9 座城市之一，涨幅领跑全国。

各地频出的人才引进政策（大连、沈阳也有）帮助增加当地户籍人口数量。受到人口红线的约束，一线城市人口流入将持续放缓。二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势暂时不会发生改变， 未来年轻人仍然会选择加入二线城市，比如大连、西安、成都等地，而不是回到家乡。其中大部分迁居的人群都有购房需求，他们通常被认为是房地产去库存的生力军，是二三线甚至三四线城市房价上涨的推动力之一。

不过在二线城市群中，沈阳、大连的人口增长速度却是慢于全国平均水平。其中大连 2013-2016 年常住人口较 2010-2013 年常住人口增速约为 -3%，沈阳约为 -3%。

这意味着推高当地房价的主要因素很可能不是因为简单的人口增加。

根据海通证券首席经济学家姜超的测算，目前中国人口平均增速为 0.5%，这一数字远低于一线城市和二线城市的人口增速，不过位列二线城市群的大连，其人口自然增长率在 2016 年仅为 0.3‰

“实际上，人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与三四线城市的棚改货币化密不可分，”姜超在一份报告中说。棚改货币化是指棚户区改造后，政府给原住居民一笔安置费。

其实棚户区改造从 2005 年就启动了，但是货币化安置是 2015 年才开始实施。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存，整个资金、土地、商品流转过程是：由央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。

在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。

2015-2017 年，中国棚户区改造住房实际执行规模都是超过计划规模的。大连在 2016 年的化解房地产库存新闻发布会上就提出，“在省政府下达 8071 套棚改任务目标的基础上，自加压力，2016 年全市力争完成棚户区改造 1.3 万套”，其中“主城区货币化安置比例要力争 80% 以上”。而沈阳更是在 2017 年棚改方案中提出“全市棚改货币化安置比例力争达到 100%。”两座城市分别在 2016 年和 2017 年 9 月提前完成当年的目标。

棚改货币化可能才是一些人口增速低于全国平均水平、甚至人口净流出城市， 房价上涨的原因。

题图/驴妈妈

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