2017 年以来，在密集的楼市调控和严格的金融监管大背景之下，房地产开发企业想通过银行信贷、信托、国内放债等传统渠道来融资越来越难了。

据国家统计局数据显示，今年 1-4 月，中国房地产企业到位的资金同比增长率仅为 2.1%，增速较去年同期的 11.4% 明显放缓。根据央行货币政策分析小组发布的《中国货币政策执行报告》，2018 年第一季度，地产开发贷款余额的增长率仅为 2.2%，2017年最后一季度还同比下降 8.0%。

银行和信托公司逐步收紧房地产融资。

银行不提供房企开发商融资额度。据第一财经记者了解，包括建设银行、中心银行等的客户经理表示已经很久没有帮开发商进行开发贷款融资了。

同时，银行也减慢了房贷的发放。第一财经援引中信银行工作人员的消息称，每个月给某三大房企的房贷额度均在 10 亿左右，对于销售几千亿的房企，这点房贷额度无疑是杯水车薪。

房企资金压力陡增，融资成本超过了15%，但资金方依然不肯出钱。于是它们开始另谋出路。

2016 年下半年起，房企开始涉足房企供应链以资产为支撑的证券化（ABS）融资。

ABS 不直接把钱给到房企，但能帮助房企将给供应商的应付款账期延长一年时间，如此一来房企手头就宽裕得多了。

房企供应链 ABS 模式主要涉及三方，房企以及房企直接或间接控股的项目公司（债务人）、房企供应商（原始债权人）以及第三方，俗称保付代理机构。

供应商主要为房地产开发企业提供用于土木工程的各种材料或服务，例如木材、金属、水泥、涂料等。

供应商向房企销售了建材、服务或其它产品，从而产生了应收账款。这笔应收账款就成为了供应链 ABS 的基础资产。房企供应商将应收账款的债权转让给保理公司，保理公司买下债权 ，这笔钱填补了供应商的应收帐款，保理公司也会获得利息。不过，保理公司需要承担信用风险，也就是说如果房企拒付或不按期支付欠款，它将不能向房企供应商追索，全部风险由其自己承担。

供应商拿到了钱，房企也不急着还钱了，资金压力因此大大减小。

小小金融 CEO 刘小峰在接受《证券日报》采访时表示，在 ABS 前，房企对供应商的账期是两个月左右。而在 ABS 后，房企对供应商的账期可延长到一年。正是看到这些效果，房企纷纷发力供应链 ABS。

2017年，房地产企业通过房企供应链 ABS 的融资金额曾达到 467 亿元。2018 年至今，已有包括碧桂园、万科、融创中国、华夏幸福在内的至少 14 家房地产开发企业参与了供应链 ABS，规模达到 782 亿元。其中的 400 亿元花落碧桂园。碧桂园供应链以深圳市前海一方恒融商业保理有限公司为原始债权人在深交所获批了 400 亿元的储架融资额度，储架的特点是一次核准后可多次发行。该项目是目前中国储架规模最大的 ABS 项目。

此外，恒大据悉也已于 5 月 23 日获得了深交所的批准，发行 100 亿元的融资额度，期限不超过 1 年，第一期规模约 10 亿元，收益率不超过 6.7%。

其实自 2014 年起，碧桂园和恒大就开始尝试通过供应链金融来融资。

2014 年，碧桂园的供应链以对碧桂园的应收账款、存货和预付账款作为资金基础，在互联网金融平台“道口贷”上进行融资。2016 年 8 月，碧桂园推出了“碧有信”社区金融平台，其中有提供供应链金融产品。2016 年 3 月，恒大也推出互联网金融平台恒大金服，同年 8 月，它入股了以供应链产品为主的鹏金所融资平台。

通过供应链融资，虽然房企没有拿到 1 分钱，但是资金压力得到了缓解。

题图/ Giphy

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