金融在房地产周期发展中作用巨大。房地产开发投资资金，绝大部分来自于银行或资本市场，住房抵押贷款对居民购买房产发挥巨大作用，主导着房地产周期运作。

本周初，北京地区建设银行上调首套房贷款利率至央行基准利率的 1.1 倍，二套房贷款利率不变，仍为基准利率的 1.2 倍。

之后几天里，另外三大国有银行以及兴业、招商、广发、光大等 10 家银行也相继执行新的首套房 1.1 倍利率标准，其中有几家银行还打算调至 1.2-1.3 倍。

目前中国 5 年以上房贷基准利率为 4.9%，它的 1.1 倍即为 5.39%。以贷款 200 万元、期限 30 年、贷款方式等额本息计算，利率上调后购房者每月多还 603.77 元、30 年累计多还 21.73 万元。

中原地产首席分析师张大伟称，过去一年，对一二线城市购房者买房意愿影响最大的仍是信贷政策，利率持续上调对市场的影响不可忽视。

去年 10 月，《证券时报》报道称北京地区房贷利率稍有上升，平均利率约为 5.28%，较 9 月份利率水平有所上浮，但仍处于上浮 5%-10% 水平。更早些时候，北京地区银行还提供过房贷利率 9 折的优惠。

这种信贷收紧措施可能在一定程度上抑制房价短期上涨。链家网二手房房价监测数据显示 2017 年 5 月至 2018 年 1 月，北京二手房挂牌和成交均价持续下滑；网易房产北京地区新房房价走势则是去年 12 月和今年 1 月间，由每平方米 5.33 万元跌至每平方米 4.22 万元。

据复旦大学柯杰、李冲等人在《中国房地产市场研究报告》中的例证，个人住房贷款利率和房价是负相关，即利率上涨、房屋需求量减少、推动房屋价格的下跌。

但利率只是货币政策影响着房地产价格的一个方面。更大的影响来在于房地产信贷额度的调整。中国人民银行金融稳定局在《中国房地产周期与金融稳定》的工组论文中也提出，对房地产投资有较大影响的变量是房地产信贷而非利率。

中国自 1998 年以来开始推进住房制度改革，大量信贷资金流入房地产开发市场，商业银行也开始向个人购房者办理住房抵押贷款。从那年起，中国房地产投资增长率开始回升，超过固定资产投资增速。

此后九年间中国房价持续上涨，从 1999 年大约每平方米 2000 元涨到 2007 年的每平方米 4000 元。但随着中国多部委 2007 年 9 月颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求全国首套房首付标准提高至 30%、二套房提高到 40% 并要求买房贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，原本不断传出刷新土地拍卖价和房屋成交价天花板的火热市场，迅速转冷。

房价和成交量暴跌之下，国务院在 2008 年和 2009 年分别将首套房首付比率调回 20%、将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，房价开启新一轮上涨。

不过此后数年时间里，财政部、税务总局、央行总是在自认房价过热或过冷时出手干预房地产市场。在中国土地财政的大背景下，经过几轮房地产调控与刺激，投资者与房产商已经形成了一种预期：政府不会允许房价真的下跌。

题图由作者拍摄。

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